A Lei Municipal nº 11.154/91 determinava que o valor venal para fins de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) não poderia ser inferior ao valor do IPTU.

Com o advento do Decreto regulamentador nº 46.228/05, a competência para fixar o valor venal ficou a cargo da Secretaria de Finanças Municipais, que passará por atualização periódica.

A discussão sobre a majoração da base de cálculo do ITBI por Decreto foi para o judiciário, tendo o TJSP se posicionado por sua inconstitucionalidade, em Arguição de Inconstitucionalidade apreciada pelo Órgão Especial do Tribunal nº 0098335.502006.8.26.0000, justamente por ferir o art. 150 da CF, violando o princípio da legalidade tributária.

Assim, sobreveio nova Lei disciplinando a matéria de nº 14.256/06, que alterou os artigos da Lei 11.154/91, declarados inconstitucionais. Na nova legislação ficou determinado que caberá à Secretaria de Finanças declarar público o valor venal dos imóveis, e levará em consideração o valor de mercado em condições normais.

Com o fim de regulamentar os novos artigos sobreveio o Decreto n° 51.627/10, determinando, mais uma vez, a atualização periódica dos valores venais de referência.

A questão foi novamente submetida ao TJSP por meio do Incidente de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000, que reconheceu, novamente, a ilegalidade do valor venal estabelecido para o ITBI, pois entendeu como forma de arbitramento do Município, o que apenas pode ser feito em situações excepcionais, como nos casos de falsidade ou erro na comprovação do negócio jurídico.

Nesse sentido, em vista desse entendimento do TJSP, tem-se que, de acordo com a jurisprudência, o valor venal para fins de ITBI deve ser considerado aquele da negociação, ou o valor venal atribuído ao IPTU, prevalecendo aquele que for maior.

Portanto, o valor venal de referência apurado pela Municipalidade se configura como instrumento de controle dos valores dos imóveis, tendo em vista que o Município não pode adotar uma tabela indicando o valor da base de cálculo do ITBI, posto se tratar de tributo sujeito ao lançamento por homologação, em que cuja apuração cabe ao contribuinte.

Nesse sentido são as mais recentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1044196-15.2019.8.26.0053, Apelação nº 1044575-53.2019.8.26.0053, proferidas em 2020.

Como precedente, tal posicionamento também deve ser replicado ao ITR, quanto à apuração do imposto.

Para mais esclarecimentos, temos uma equipe preparada para atendê-los.

Fernanda Teodoro Arantes

fernandaarantes@mandaliti.com.br